法律知识科普
浅论农房设立居住权的必要性
案情简介
（一）农房居住权能够缓解农房三权分置的困境
目前，我国宅基地三权分置试点改革已经推进并取得了较为丰硕的改革成果，然而就各地区试点状况及运行效果来看，效果远低于预期，我国《土地管理法》第62条规定“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。宅基地使用权必须保留在农村集体经济组织内部的做法，对农村房屋的流转形成了前置性的思想桎梏。{}再根据学者对与我国部分地区对于改革试点的模式分析，我国宅基地改革主要有。从本质原因上看，中国宅基地三权分置制度仍然受其流转范围的限制。正因如此，一方面积极推动农村宅基地的改革促进流转，另一方面又有规定阻碍农村的宅基地流转。改革的不彻底导致农村的宅基地流转陷入了停滞。而在农房设立相应的居住权则没有诸如此类的条件与限制，我国《民法典》第366条明确规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。从另一层面上说，城镇居民即集体经济组织之外的社会资本虽然不能直接通过买卖和租赁的方式来购买农村的宅基地，但可以通过以签订居住权合同的方式从而获得农村农房的占有和使用权，根据房地一体主义，也就间接获得了农村宅基地的使用权。农房居住权作为占有和使用的用益物权，其本质并不受流转范围的限制。同时也为宅基地改革提供新思路，在一定程度上能够较好地缓解宅基地流转的尴尬困境，成为宅基地改革完善的过渡一环。
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（二）农房居住权具有得天独厚的天然优势
农房居住权虽然不能彻底地解决宅地基改革问题，但在当下却有不可比拟的作用。
首先，农房居住权作为用益物权，其本身所具有的的物权效果相比农房的租赁债权具有更强的效力。其具体体现在；第一，一旦签订居住权合同后，享有农房居住权的主体能够更加自由地支配该房屋，包括改造装修等等。而享有农房租赁债权人对于该房的使用权能要严格按照租赁合同的主要内容，因此权能受到相对较多的限制；第二则是两者之间的期限问题，农房居住权的期限一般较长，租赁权的期限相对较短且要受到20年的期限限制；第三，居住权规定在物权编，其本质是绝对权，登记后便拥有对抗第三人的效力。而租赁权的最多保障也仅局限于买卖不破租赁当中。
其次，将农房居住权引入宅基地流转，同样也可提高农村居民的财富收入，因居住权的合同相比租赁权合同本身期限较长且更具有保障力，在农民与他人签订合同时可协商要求给予更多的财富。再者，因农民农户对于农村宅基地使用权的取得是无偿的，因此农民农户可以不计较成本的亏损，能更好地将自己在农村所享有的闲置宅基地以居住权合同的形式转让出去，增加农村农户农民收入，最后则是居住权合同主要是让合同签订另一方较为自由地支配农房，故根据合同关系角度分析，在当事人双方无约定之时间，农房的风险也相应转移到对方之中，降低了农村居民的转让成本，同时保障了农民的居住需要，可谓一举两得。
最后，农房居住权的引进能有效助推乡村振兴经济的发展。农村经济需要的是外界社会资本的引入。
案例评析
（三）城房居住权市场化已有前车之鉴
从理论角度分析投资性居住权合同是具有可行性的，然而现有的司法判例也已经证明有偿性的居住权合同能够在特定场合发挥其关键作用，有学者指出：典型案例如“边智勇与边长有、时爱凤确认合同无效纠纷案”中，边长有与其大哥边国义达成协议，约定由边国义出资在边长有的宅基地上建房，房屋建成后由其父母及边国义居住，“父母和边国义只要一人在世，边长有就不要此地，但是住完后所有一切归边长有所有”。正如一审判决所言，该协议“应当理解为合作建房协议，原告边长有以自己的宅基地为出资形式，作为合作建房的条件，约定房屋建好后由其父母及边国义居住，应理解为边国义在生前享有居住权”。这种一方出地另一方出资的建房协议属于有偿合同，就此而言，边国义的居住权属于投资性居住权。这种基于亲戚朋友之间所设立的有偿性居住权合同经验，一方面能够实现居住权带来的财富，另一方面也能够保障弱势群体的居住利益，兼具了投资性居住权和社会性居住权一体，是居住权发挥价值的一次实践展示，对于推动之后城房包括农房在内的居住权市场提供了有力的保障。
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编辑：姚梦懿
审核：周建强
