案情简介
2014年7月5日，中介人王先生与徐女士及案外人陈女士签订《协议》一份，约定“甲方（王先生）在县城xxx路xx号有3、4、5层套房（涉案房屋），每层面积108.6㎡，单价6200元卖给乙方（徐女士、陈女士），总价为2019960.00元” ，双方还约定了付款日期及违约责任等内容，被告曾先生、李女士于该协议上注明“曾先生、李女士统一房屋买卖签字过户”，并签字捺印。后徐女士于当日向王先生支付购房款1000000元，王先生向徐女士出具收条一张。2014年8月15日，徐女士通过其丈夫邹先生工商银行账户向王先生支付房款810000元，剩余房款209960元至今未付清。在上述协议签订后，徐女士对案涉三套房屋进行了简易装修，但未办理过户手续。
2020年1月7日，两被告与第三人叶女士在中介方武义xx房产经纪有限公司的介绍下签订《房地产买卖合同》一份，载明“甲乙双方通过房地产中介机构介绍将甲方所有的房地产转让给乙方”、“该宗房地产坐落在武义县城xxx路xx号401室，浙【2018】武义县不动产权第xxxxxxx号…”等内容，同样也约定了相关付款时间、付款方式等内容。后叶女士分批共向两被告支付房款600000元，并就案涉401室实际占有使用，剩余130000元至今未支付。同样也未办理过户手续。
本案一大争议焦点即第三人叶女士诉请要求两被告协助办理涉案房屋的房产过户手续的主张能否成立。针对该焦点，法院认为，本案的纠纷的产生系因两被告一房二卖所致，在处理一房二卖情况下的合同履行问题时，可从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。本案中，一方面，案涉房产目前仍登记在两被告名下，原告徐女士与第三人叶女士就购房款均未全部履行完毕；另一方面，徐女士与两被告之间房屋买卖协议的签订时间早于第三人与两被告之间的协议，虽目前该房屋由叶女士实际占有使用，但在此之前徐女士曾就该房屋进行占有装修，故应认定徐女士的占有先于叶女士。徐女士的先行占有具有一定意义上符合法律规范性要求的公示效力，故其对案涉房占有并进行装修的行为应认定为在公示其对房屋的权利主张。最终，法院结合诸多因素考虑，确认原告徐女士要求两被告协助办理房屋过户手续的主张成立，予以支持。而第三人叶女士因两被告未履行合同义务的损失可另案进行主张。房子的归属也落下了帷幕。
法条链接
《民法典》第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
案例评析
在缺乏诚信的市场经济中，一房二卖的现象屡见不鲜。消费者在购房的过程中应如何守住自己的房，维护自己的合法权益？根据我国《民法典》相关规定，不动产物权的变更以登记作为生效要件，而本案中双方均未办理过户登记手续，房屋产权仍归于被告名下，故只有从合同履行角度入手，要求对方协助自己办理过户登记，将房屋产权归于自己名下，从而保障自己的合法权益。
法院在处理一房二卖情况下的合同履行问题时，会从商品房买卖合同的缔约真实性、签约时间顺序、付款程度、合同备案情况、讼争不动产的占有事实、预登记情况以及权利主张等方面加以评判。由此可见，在均未办理过户登记下，合同履行并非仅从合同签订时间顺序考虑，而是多方面因素综合考虑。故优先办理过户手续才是购房者守住自己房的王道之策。
在房屋买卖合同中，购房一方在积极履行自己的合同义务后应尽早要求卖方协助自己办理房屋的过户手续；卖方也应该遵守诚信原则，积极履行协助办理房屋过户手续的义务，以免产生不必要的房屋产权纠纷和节约诉讼成本。
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编辑：姚梦懿
审核：周建强
